Teilverkauf von Immobilien
Chance nutzen oder Risiko vermeiden?
von Rechtsanwalt und Notar Christian Freericks
Immer häufiger nutzen Haus- oder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, durch einen Teilverkauf ihrer Immobilie finanzielle Mittel zu erlösen, um sich einen größeren Wunsch zu erfüllen, notwendige Arbeiten auszuführen oder nahestehende Personen zu unterstützen.
Diese Form des Verkaufs kann für beide Parteien vorteilhaft sein: Der Verkäufer erhält sofort einen Teil des Verkaufserlöses und kann weiterhin in seinem gewohnten Umfeld leben. Gleichzeitig bleibt er auch weiterhin Eigentümer eines Teils der Immobilie und ist somit an der Wertentwicklung beteiligt.
Für den Käufer bietet der Teilverkauf die Möglichkeit, in eine Immobilie zu investieren, ohne sie komplett kaufen zu müssen. Dadurch können auch Personen mit einem kleineren Budget in den Immobilienmarkt einsteigen und von langfristigen Wertsteigerungen profitieren.
Die Angebote richten sich vorwiegend, aber nicht nur, an die ältere Generation, denen häufig ein Bankdarlehen aufgrund der geltenden Verordnung zur Prüfung der Kreditwürdigkeit nicht gewährt wird.
Eingehende Beratung ist unverzichtbar.
Verbraucherschutzorganisationen und die BaFin warnen in diesem Zusammenhang vor nachteiligen Vertragsklauseln und empfehlen die Prüfung von Alternativen, jedenfalls aber eine eingehende Beratung vor Abschluss des Kaufvertrags. Die rechtlichen Risiken lassen sich jedoch durch sorgfältige Vertragsgestaltung beherrschen:
Nach einem Teilverkauf gehört die Immobilie auch dem Investor, so dass die wechselseitigen Rechte und Pflichten dieser Parteien sorgfältig geregelt werden müssen. Dabei stehen drei Themen im Vordergrund:
1. Aus der Sicht des Verkäufers muss sichergestellt sein, dass er die Immobilie nutzen kann und zwar solange er will. Dem steht der Anspruch des Käufers auf Zahlung eines Nutzungsentgelts gegenüber. Beide Ansprüche müssen dauerhaft und verlässlich abgesichert werden.
2. Die Kosten für die erforderlichen und/ oder nützlichen Reparatur- und Sanierungsarbeiten müssen zwischen den Parteien transparent und fair verteilt werden.
3. Die Bedingungen für einen Rückkauf durch den Verkäufer bzw. dessen Erben oder zur Übernahme der gesamten Immobilie durch den Investor müssen klar und nachvollziehbar festgeschrieben sein.
Im Einzelfall sind eine Reihe von Folgeproblemen im Zusammenhang mit der Finanzierung des Kaufpreises, einer Anpassung der Nutzungsgebühr und der Absicherung vor Insolvenzrisiken zu berücksichtigen, die von den beteiligten Beratern bzw. dem Notar gelöst werden können.
Langfristige Planungssicherheit durch rechtssichere Vertragsgestaltung.
Bei sorgfältiger Vorbereitung bietet der Teilverkauf von Immobilien eine interessante Möglichkeit für Eigentümer, ihr Eigentum zu Geld zu machen, ohne es komplett aufgeben zu müssen. Langfristige Planungssicherheit für beide Parteien bietet allerdings nur eine rechtssichere Vertragsgestaltung.
Christian Freericks
Rechtsanwalt, Notar, LL.M.
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht
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